Последствия признания договора незаключенным - Официальные разъяснения

Понятие заключенного договора

Договор считают заключенным, если он, во-первых, составлен в соответствии с определенной формой, которая закреплена статьей 432 ГК РФ и, во-вторых, по нему оговорены все существенные и необходимые условия для данного вида договоров, касающиеся предмета договора, цены, объемов, ориентиров качества, сроков выполнения и поставки, и по ним обязательно достигнуто обоюдное соглашение сторон. Соответственно, договор считается незаключенным, если вышеперечисленные параметры не соблюдены. При отсутствии договора или ненадлежащим образом заключенного договора будет невозможным взыскание штрафов, пеней, например, за некачественную работу, т. к. юридически предъявлять свои претензии будет некому. 

Существенные условия

Выделяют наиболее важные условия договора в зависимости от типа и предмета сделки: договор купли-продажи имущества – в таком договоре должны быть перечислены: стоимость товара, имущества количество качество товара комплектация товара срок годности товара страховка и возможные риски доставка, транспортировка наступление прав собственности прочие существенные условия договор аренды: однозначно установленный объект аренды величина арендной платы. К объектам аренды причисляются: здания, пристройки спецоборудование, технологические комплексы, транспортные средства, земельные площади и прочие природные комплексы; Договор купли-продажи недвижимости: определенно установленный объект продажи, расположение данного объекта относительно другого имущества (обособленно или в комплексе другого недвижимого имущества), стоимость сделки, целевое назначение предмета договора (например, жилое, нежилое помещение); договоры, связанные с выполнением работ, оказанием услуг (договоры подряда): предмет договора, сроки проведения работ. 

Основания для признания договора незаключенным

Отсутствие или несогласование сторонами важных условий в договоре приравнивает его к недействительным и в случае возникновения судебных разбирательств может отрицательно повлиять на решение суда. Кроме того, договоры купли-продажи недвижимого имущества помимо предмета договора и указания прочих существенных условий должны пройти процедуру государственной регистрации. При несоблюдении этого момента такие договоры считаются незаключенными. Статьей 433 ГК РФ определен список договоров, которые подлежат обязательной регистрации: продажа квартиры, жилого помещения/предприятия аренда здания, постройки сроком более 1-го года/предприятия.

Таким образом, договор можно считать незаключенным, если, во-первых, он не составлялся и проведение работ обсуждалось в устной форме. Во-вторых, если не оговаривались существенные условия (определенные законодательно) для данного типа договора. В-третьих, не проведена процедура государственной регистрации, когда того требует закон. 

Юридические последствия

Незаключенный договор вызывает множество трудностей, связанных с реализацией прав и обязанностей сторон. Для заказчика это не только невозможность взыскания денежных сумм в виде штрафов, пеней, компенсации убытков, но для исполнителя – это провокация к созданию своеобразных мошеннических схем, когда в судебном порядке доказывают неправомерность действия договора и, как следствие, отсутствие обязательств по нему, т. е. даже на законодательном уровне заказчик не сможет реализовать свои права на получение качественных услуг и компенсировать свои убытки. Для исполнителя работ также существует множество вариантов юридических последствий по договору, когда решением суда отказывается в оплате работ в силу недействительности договора и в невозможности взыскивать с заказчика компенсаций на сумму выполненных работ. И тот, и другой варианты можно назвать необоснованным обогащением: для исполнителя – это получение оплаты при некачественном, неполном исполнении своих обязанностей; для заказчика – это получение фактически выполненных работ, услуг для него при отсутствии оплаты. 

Выполнение работ без договора 

Как показывает судебная практика, отсутствие заключенного договора на момент исполнения обязательств не всегда говорит об отсутствии договорных отношений и возникающих из этого прав и обязанностей. В такой ситуации, когда работы выполнялись, но договор не заключался, возможность исполнения обязательств возникает в следующих случаях: существенные условия договора относительно результатов работы были урегулированы или потребность в согласовании важных условий устранена, т. е. стороны пришли к обоюдному согласию по поводу условий и задач, тогда договор считают заключенным результаты работы полностью или частично приняты стороной-заказчиком и факт выполненных работ подтвержден документально В итоге, сторона, подтвердившая действие договорных отношений, не в праве затем требовать признание договора неправомочным и при этом вторая сторона, в случае судебных исков в ее сторону, может взыскивать в судебном порядке необоснованное обогащение контрагента. Когда же работы выполнялись без каких-либо согласий, подтверждений второй стороны, попытки взыскать необоснованное обогащение останутся без положительного решения суда. Аналогично договор не будет признан действительным, если по существенным условиям сторонам не удалось достичь согласия. 

Незарегистрированный договор аренды 

Аренда недвижимого имущества является достаточно распространенной формой взаимоотношений и в связи с этим часто возникает ряд нетривиальных вопросов относительно того, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре аренды, помимо наименования объекта и цены аренды, кроме того, зарегистрирован ли этот договор и что вообще решает государственная регистрация. В соответствии с общими правилами договор аренды недвижимого имущества сроком 1 год и более в обязательном порядке должен проходить процедуру регистрации и при ее отсутствии договор будет считаться недействующим. Обязательство прохождения государственной регистрации обусловлено, во-первых, защитой заинтересованных третьих лиц против скрытой долгосрочной аренды (т. е. неизвестной третьему лицу на момент совершения сделки купли-продажи помещения), действовавшей до возникновения интересов третьего лица относительно аренды данного имущества. Во-вторых, зарегистрированный договор аренды защищает текущего арендатора от неправомочных действий арендодателя. Например, если арендодатель по каким-то причинам попытается досрочно вернуть объект аренды, опираясь на то, что договор не прошел государственную регистрацию, а значит не заключен. Таким образом, при регистрации договора аренды сведения о текущих, новых владельцах имущества, всех арендаторах и субарендаторах вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок (ЕГРП), что делает информацию для третьих лиц об арендуемом имуществе максимально полной и раскрытой.