Как правильно оформить договор купли продажи квартиры - Официальные разъяснения

Преимущественное число сделок, предусматривающих отчуждение жилого объекта недвижимости на возмездной основе, допускает составление договора в простой письменной форме. Правила оформления договора купли продажи квартиры регламентированы нормами действующего законодательства и обозначены в положениях ГК РФ. При самостоятельном составлении документа рекомендуется следовать ряду правил, предписанных нормами НПА, в противном случае возможным является признание сделки недействительной. 

Оформление основного договора купли продажи квартиры 

Основной договор купли продажи квартиры включает дополнительные и существенные условия сделки. Основными пунктами документа являются: 

• Наименование документа, дата и место его составления. 
• Достоверные сведения о данных сторон, подтвержденные документально. 
• Сведения о предмете договора, включающие адрес места нахождения квартиры, количество комнат, площадь, этажность дома. 
• Основополагающие положения договора: сведения о собственниках отчуждаемой недвижимости, приведение реквизитов документов, на основании которых возникло право собственности, информация о покупателе. 
• Стоимость отчуждаемого имущества. Отсутствие сведений относительно цены квартиры влечет признание договора недействительным. 
• Сведения о лицах, наделенных правом проживания в отчуждаемой квартире. Обязательным пунктом является указание информации о дате снятия приведенных выше лиц с регистрационного учета. 

Дополнительные условия, рекомендуемые к включению в пункты договора, являются следующими: 

• Дата и способ передачи денежных средств продавцу, если расчет сделки не был произведен до момента подписания договора сторонами. 
• Акт приема передачи квартиры или обязательства сторон по его заключению в течение определенного срока. 
• Сведения, подтверждающие отсутствие обременений или задолженностей. 

Стороны вправе обозначить в пунктах договора действия, выполнить которые необходимо при возникновении непредвиденных ситуаций. 

Документы, необходимые для составления договора 

Для проверки чистоты сделки купли продажи и проведения процедуры регистрации необходимым является предоставление следующего перечня документов: 

• Документы, удостоверяющие личности участников сделки. 
• Документы, подтверждающие права собственности продавца на отчуждаемое имущество, в частности – выписка из ЕГРН. 
• Кадастровый паспорт. Важно обратить внимание, что необходимость в предоставлении документа отсутствует, если он был оформлен после 2016 года. 
• Выписка лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженностей за потребленные коммунальные услуги. 
• Справка о составе семьи. 
• Акт приема передачи отчуждаемого объекта. 

В зависимости от особенностей сделки может потребоваться наличие дополнительных документов: 

• Разрешение органов опеки и попечительства на продажу объекта недвижимости, если в качестве собственников квартиры выступают лица, не достигшие возраста совершеннолетия. 
• Заверенное нотариально согласие супруга или супруги на реализацию квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. 

Если на момент заключения договора покупателем были переданы денежные средства за покупку квартиры, необходимо приложение расписки продавца о получении суммы. 

Существенные условия договора покупки квартиры 

При оформлении договора покупки квартиры обязательным является обозначение и согласование в пунктах документа существенных условий. В перечень таковых входят: 

• Достоверные сведения относительно отчуждаемого объекта недвижимости. Обязательны к указанию данные относительно места расположения квартиры, площади, количества жилых помещений, а также кадастрового номера недвижимого имущества. 
• Стоимость отчуждаемого жилья и порядок произведения расчета между покупателем и продавцом. Если сделка предусматривает наличный расчет, который был осуществлен до момента подачи документов в регистрационный орган, рекомендуется дополнить пакет обязательных документов распиской продавца о получении денежных средств. Если при проведении процедуры регистрации расчет не был произведен в полном объеме, на квартиру накладывается обременение до момента исполнения покупателем финансовых обязательств. 
• Порядок передачи отчуждаемой недвижимости. Сведения относительно способа, условий и даты передачи жилого объекта. Для письменного подтверждения процедуры рекомендуется составление акта приема передачи. 
• При наличии лиц, за которыми закреплено право пользования квартирой после ее реализации, требуется обозначить эти сведения в договоре.  

Для предупреждения недоразумений сторонам сделки необходимо заблаговременно согласовать и внести в договор пункты, приведенные выше. 

Где оформляется сделка 

Для оформления сделки купли продажи квартиры стороны вправе обратиться в Росреестр, многофункциональный центр или подать заявление посредством сети интернет. Для подачи документов в электронном виде обязательным условием является наличие усиленной электронной подписи.  

Продажа посредством обращения к нотариусу 

Закон предусматривает ряд случаев, когда нотариальная форма отчуждения квартиры на возмездной основе носит обязательный характер. Так, обратиться к нотариусу необходимо, если осуществляется продажа долей собственности. Также участники сделки вправе обратиться к нотариусу по личной инициативе. Сделки данной категории характеризуются рядом особенностей: 

• При наличии согласия со стороны заявителя нотариус вправе взять на себя обязательства по оформлению договора и сбору пакета обязательной документации. 
• Нотариус может выступать в качестве посредника при передаче денежных средств от покупателя к продавцу, что обеспечивает гарантию сохранности суммы. 
• Нотариус разъясняет сторонам юридические последствия и нюансы совершаемой сделки, а также может выступать в качестве представителя при обращении в регистрационные органы. 

Участие нотариуса в заключении сделки купли продажи позволяет снизить возможные риски, характерные для сделок с недвижимостью. К примеру, нотариальное заверение договора практически полностью исключает возможность признания его недействительным. Кроме того, стороны существенно экономят время, так как привлечение нотариуса позволяет исключить возможные ошибки, наличие которых чревато вынесением отказа регистрации договора.