Как составить договор аренды - Официальные разъяснения

Прежде чем приступить к правилам составления договора аренды, следует понять, что это за вид документа и четко разграничить договор аренды и договор найма. На практике эти понятия часто путают. Договор аренды – документ, по которому владелец имущества временно предоставляет его арендатору за оговоренную ранее сумму. Главным отличием аренды от найма является то, что при аренде арендатором имущества является юридическое лицо. При найме же – физическое. Второй немаловажный факт – это то, что в найм может быть предоставлено исключительно жилье, в аренду – здания, офисы, транспорт и другое. Отсюда вытекают разновидности договоров аренды. Рассмотрим их ниже. 

Виды договоров аренды 

Итак, вид заключаемого контракта зависит в первую очередь от объекта, который предполагается сдавать. Выделяют следующие виды договоров: 

• проката; 
• транспорта; 
• сооружений; 
• организаций; 
• лизинговый договор. 

Необходимые документы 

Следует помнить, что данный вид документа обязателен к регистрации в соответствующих органах государства. Однако перечень документов, требуемый при регистрации, законом не предусмотрен. Рассмотрим примерный перечень сведений, которые могут потребоваться на примере сдачи в пользование нежилого помещения. Обычно для регистрации нужны: 

• заявление о регистрации; 
• нужное количество экземпляров договора; 
• квитанция об оплате пошлины; 
• паспорт и доверенность заявителя; 
• учредительные документы юр.лица; 
• правоустанавливающие и технические документы на объект. 

Стороны договора аренды 

Сторонами такого контракта являются владелец объекта, и тот, кому этот объект предоставляется в пользование. 

Правила и условия оформления договора  

При составлении данного вида контракта следует помнить, что его существенное условие – это информация об имуществе, которое является предметом сделки. То есть указанные данные об имуществе должны быть исчерпывающими и позволять его идентифицировать. Так, при сдаче помещения в документе следует указать его полный адрес, площадь, наименование, назначение. Если речь об оборудовании, то в документе пишут его серию, номер, модель, технические данные. Помимо описания имущества в контракте должны быть четко указаны его стороны со всеми реквизитами, стоимость и сроки уплаты. Также документом могут быть предусмотрены: условия пользования объектом; права, обязанности и ответственность владельца и временного пользователя; порядок прекращения сделки. Кроме этого в контракте может быть прописан срок его действия, однако это не является существенным. 

При предоставлении имущества во временное пользование необходимо помнить, что законом предусмотрен ряд правил, которых обязательно придерживаться.  

Так собственник отвечает за все недостатки объекта, если они не были оговорены ранее, и обязан избавиться от них за собственный счет, либо учесть этот момент в плате за пользование. При этом капитальный ремонт объекта производится собственником, а текущий – временным пользователем. Таким образом, по окончанию пользования объектом, оно должно вернуться к хозяину в том же виде, в котором сдавалось изначально с учетом амортизации. Все улучшения, осуществленные пользователем при уведомлении собственника, принадлежат арендатору.  

Все документы, касающиеся арендуемого объекта, такие как сертификаты, паспорта и другие, должны быть сданы и возвращены вместе с ним.  

Размер оплаты за объект может меняться, частота не должна превышать одного раза в год. При определенных условиях оплата может быть изменена также в меньшую сторону. 

Имущество может быть предоставлено в субаренду, но только с согласия его постоянного владельца. Обычно такая возможность прописывается в договоре, иногда хозяин объекта выражает свое согласие путем утверждения контракта о субаренде. 

После окончания договора временный пользователь имеет преимущественное право на подписание нового контракта на данный объект. Это значит, что хозяин имущества должен предоставить его действующему пользователю, и только в случае отказа искать нового. 

Если во время временного пользования объектом изменился собственник или умер временный владелец, сделка продолжает действовать на тех же условиях с новой стороной – владельцем или наследником. 

Объект аренды 

Во временное пользование обычно предоставляются: 

• движимое имущество, в том числе транспорт; 
• земля; 
• природные объекты; 
• организации; 
• сооружения; 
• техника и др. 

Сдача в аренду некоторых типов объектов по закону невозможна. К таким объектам относятся, например, игроки спортивных клубов, деньги и другие. 

Форма и сроки договора аренды 

Срок контракта может быть любым. Обычно он указывается в тексте документа, если же срок не указан, значит, его действие распространяется на неопределенный период. На отдельные виды объектов Гражданским кодексом установлен максимальный период аренды. Например, срок договора пользования движимым имуществом (договор проката) не может быть больше одного года. Если срок контракта составляет больше года, письменный вид документа становится обязательным. Также обязателен письменный вид, если одним из действующих лиц является юр.лицо. Отказаться от сделки можно в любое время, предварительно предупредив об этом оппонента. Если период предупреждения не указан в контракте, при аренде недвижимого объекта он составляет один квартал, при прокате – десять дней, в других ситуациях – один месяц.  

Итак, при составлении договора аренды ключевой момент, с которым нужно определиться – это объект, сдаваемый во временное пользование. Ведь именно сведения об объекте являются существенными при составлении договора. От вида объекта будет зависеть вид самого контракта, так, например, если это предприятие, транспорт, различные сооружения и т.д. следует придерживаться правил составления именно этих видов документов. Особенности заключения всех видов договоров аренды прописаны в Части второй Гражданского кодекса РФ.